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标    题:  预售方式销售房地产何时确认收入?
内    容:  根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发[2009]31号)第六条的规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:
  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。
  (二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
此条并未提到预售方式销售房地产。

我公司为房地产开发公司,采用预售方式销售房地产。先预收定金,2010年取得预售许可证后开始预售,先预收房款的90%(包括定金在内购房户至少需支付30%现金,不足部分购房户办理银行按揭贷款),10%尾款在开发产品完工交付时收取。与购房户签订的《房地产预售合同》中约定的交房时间为2011年2月底。
请问:
1、我公司的这种销售方式属于上述3种方式中的哪一种方式?
2、如果2010年底开发产品达到完工条件,我公司是否必须在2010年12月确认商品房销售收入?



问您是否咨询得是分期分期收款方式销售开发产品的方式?如是,文件并未对需要分几次付款进行规定,一般取决于双方的合同约定。
另外,您确定实际业务中已经发生分期付款和银行按揭同时发生的情形?一般情况下,分期付款方式与银行是无关的。建议您先核实清楚问题,我们将根据您的实际情况详细解答。
附    件:  
处理情况
批示意见:  
答复内容:  "您好!分期付款和银行按揭贷款方式不能同时存在。根据上述文件规定,您采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积;已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
欢迎您再次咨询!"
答复单位:  江苏省地方税务局 答复时间:  2010-11-12 16:47:18
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